Potrzebne dokumenty
Będziesz musiał uzyskać kopie aktu sprzedaży nieruchomości i dokumentów opłaty skarbowej, aby upewnić się, że nieruchomość jest na nazwisko właściciela, który ci ją sprzedaje. Będziesz musiał sprawdzić podatki od nieruchomości – płatności, kwoty, etc. Wszystkie powinny były zostać opłacone w całości przez wszystkie, poprzednie lata. Poproś również dobrego prawnika, aby ocenił nieruchomość pod katem prawnym, przed dokonaniem zakupu.
Zamknięcie pożyczki
Aby kupić nieruchomość obciążoną hipoteką, musisz “zamknąć” bieżącą pożyczkę. Istnieją trzy różne sposoby zamknięcia pożyczki. Jednym z nich jest wykorzystanie własnych środków w celu spłaty niespłaconego salda pożyczki i dostosowanie tego samego w cenie sprzedaży. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy posiadasz takie środki i gdy kwota pożyczki nie jest duża.
Innym sposobem jest zaciągnięcie pożyczki z tego samego banku i poproszenie banku o zamknięcie pożyczki na nieruchomości za pomocą tej pożyczki. W obu przypadkach przeniesienie własności na twoje imię jest łatwe i może być wykonane szybko.
Trzecim sposobem jest uzyskanie pożyczki z innego banku i zamknięcie pożyczki na nieruchomości. Tutaj sprawy się komplikują. Musisz złożyć wniosek o pożyczkę, dokonać przedpłaty, kwota kredytu musi zostać usankcjonowana, a następnie bank, w którym zaciągnąłeś pożyczkę, poprosi cię o uzyskanie certyfikatu braku sprzeciwu z banku, w którym właściciel nieruchomości ma zobowiązanie.
Następnie bank przekaże kwotę pożyczki do innego banku, aby ją “zamknąć”. Po wykonaniu tej czynności bank ten prześle dokumenty nieruchomości do Twojego banku po wydaniu certyfikatu „Brak wymagalności”.
Zwykle zajmuje to niewiele czasu. Możesz podpisać trójstronną umowę z bankiem i sprzedawcą, aby upewnić się, że proces przebiegnie sprawnie. Umowa ta mówi, że dokumenty majątkowe zostaną przeniesione na twoje nazwisko po uregulowaniu pożyczki zaciągniętej przez właściciela. Zachowaj kopię wszystkich przesłanych dokumentów. Pomoże Ci to w razie jakichkolwiek problemów.
Kupno/sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką
Świat porusza się obecnie w szybkim tempie, a ludzie zmieniają właściwości tak samo szybko, jak zmieniają telefony. Nie jest więc rzadkością znalezienie nieruchomości reklamowanej na sprzedaż z uruchomioną pożyczką. Taki majątek nazywa się majątkiem hipotecznym. Definicja nieruchomości obciążonej hipoteką wygląda mniej więcej tak – nieruchomość obciążona hipoteką to nieruchomość, która ma niespłaconą pożyczkę.
Nieruchomość obciążona hipoteką – zalety dla Kupującego
Jakie są zalety zakupu takiej nieruchomości? Po pierwsze, nieruchomości obciążone hipoteką, które trafiają na sprzedaż, zwykle nie są bardzo stare. Najczęściej te nieruchomości mają mniej niż 10 lat. Właściciele przeważnie decydują się na sprzedaż ze względu na szybki wzrost kapitału. Po drugie, nieruchomości obciążone hipoteką są sprzedawane za dużo niższe kwoty niż nieruchomości nowe lub bez takowych zobowiązań. Możesz więc wiele zarobić na takiej transakcji.
Trzecią i największą zaletą jest łatwiejsze uzyskanie pożyczki lub kredytu na taką nieruchomość. Wynika to z faktu, że nieruchomość – jak wcześniej zauważono – została już oceniona przez bank, który udzielił pożyczki uruchomionej na nieruchomości. Jeśli zaciągniesz pożyczkę w tej samej instytucji (która udzieliła poprzedniej pożyczki), możesz zaoszczędzić dużo czasu, który w innym przypadku musiałby zostać poświęcony na weryfikację dokumentów i ocenę nieruchomości.
Jak kupić dom, w stosunku, do którego pożyczka jest niespłacona?
Głównymi dokumentami potrzebnymi do sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, nawet jeśli jest obciążona hipoteką, jest akt kupna / sprzedaży nieruchomości (potwierdza on własność sprzedawcy i jego prawo do sprzedaży), a w niektórych przypadkach zaświadczenie o wspólnocie mieszkaniowej. W przypadku, gdy nieruchomość kilkakrotnie zmieniała właściciela, potencjalny nabywca ma prawo poprosić o kopię wszystkich wcześniejszych aktów, aby potwierdzić autentyczność nieruchomości. Kupujący wymaga również kopii opłaty skarbowej i wszystkich wymaganych dokumentów domu sprzedającego.
Jednak w przypadku nieruchomości zakupionych w ramach kredytu mieszkaniowego wszystkie oryginalne dokumenty znajdują się w banku. W związku z tym sprzedawca może dostarczyć kupującemu kserokopie wymaganych dokumentów w celu rozpoczęcia transakcji. W zależności od rodzaju własności mogą być wymagane dodatkowe dokumenty, takie jak zaświadczenie o braku sprzeciwu od towarzystwa budownictwa mieszkaniowego oraz udokumentowana zgoda współwłaścicieli w przypadku, gdy nieruchomość jest współwłasnością.
Kiedy kupujący korzysta z kredytu mieszkaniowego na zakup nieruchomości objętej hipoteką
Spłata początkowej pożyczki – W przypadku, gdy kupujący rozważa zaciągnięcie pożyczki mieszkaniowej na sfinansowanie zakupu nieruchomości objętej hipoteką, sprzedający musi najpierw spłacić pożyczkę mieszkaniową. Przeniesienie pożyczki ze sprzedającego na kupującego nie jest możliwe. Odnosi się to nawet, jeśli kupujący korzysta z kredytu mieszkaniowego z tego samego banku, w którym sprzedawca zastawił swoją nieruchomość; bank nadal będzie nalegał, aby najpierw zamknąć wcześniejszą pożyczkę, a dopiero potem można zakończyć sprzedaż i wydać nową pożyczkę na nieruchomość. Zasadniczo oznacza to, że kupujący kupuje nieruchomość wolną od hipoteki, ponieważ proces uzyskiwania przez niego kredytu mieszkaniowego rozpoczyna się dopiero po całkowitym spłaceniu poprzedniej pożyczki.
Postępowanie z pożyczką mieszkaniową zaciągniętą przez kupującego – aby kupujący kwalifikował się do nowej pożyczki mieszkaniowej, musi przedłożyć wszystkie dokumenty finansowe bankowi, a bank powinien być przekonany o zdolności do spłaty przez kupującego.
Opłaty, obciążenia i stopy procentowe – Nowa pożyczka będzie obejmować opłaty za jej “przetwarzanie”, a także wszelkie odpowiednie opłaty prawne i administracyjne. Według własnego uznania bank może odstąpić od niektórych z tych opłat. Oprocentowanie tej pożyczki będzie obliczane w oparciu o kluczowe funkcje, takie jak poziom dochodów, zobowiązań krótkoterminowych, historii płatności z tytułu kredytów / kart kredytowych, itp..
W rzeczywistości eksperci mogą powiedzieć, że lepiej jest wziąć kredyt mieszkaniowy z tego samego banku, w którym nieruchomość sprzedającego jest obciążona hipoteką, ponieważ w takim przypadku bank musi jedynie sprawdzić kwalifikowalność finansową nabywcy przed udzieleniem pożyczki. Dzięki temu cały proces jest szybszy, ponieważ bank ma już wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości.
Kiedy kupujący płaci za nieruchomość ze środków własnych
Jeśli potencjalny nabywca chce zapłacić za nieruchomość obciążoną hipoteką ze środków własnych bez zaciągania kredytu mieszkaniowego, procedura jest znacznie prostsza.
Potwierdzenie z banku – po pierwsze, sprzedawca będzie musiał uzyskać potwierdzenie z banku, w którym jego nieruchomość jest obciążona hipoteką, w którym bank oświadcza, że zgadza się na zrzeczenie się oryginalnych dokumentów majątkowych po dokonaniu pełnej i końcowej płatności za zaległe zobowiązanie wobec nieruchomości. Następnie kupujący będzie musiał zapłacić kwotę równą kwocie pożyczki pozostającej do spłaty w momencie zakupu. Następnie bank rozpoczyna proces wydawania oryginalnych dokumentów majątkowych. Saldo zostanie przekazane sprzedawcy bezpośrednio przez kupującego.
Spłata niespłaconej pożyczki – pożyczkodawca zazwyczaj określa termin, w którym sprzedawca musi spłacić niespłaconą pożyczkę hipoteczną. Czas, w którym bank zgadza się przekazać sprzedawcy na spłatę zaległej pożyczki mieszkaniowej, można ustalić wspólnie między obiema stronami. W przypadku, gdy pieniądze nie zostaną zapłacone w terminie, bank może według własnego uznania przedłużyć ten termin. W takich przypadkach bank będzie jednak naliczał karę / premię ponad zaległą kwotę główną. Bank zazwyczaj decyduje o wysokości tej kary przy ustalaniu terminu płatności.
Gdy pożyczkobiorca spłaci wszystkie zaległe należności, bank wydaje zaświadczenie „Brak opłat”, które oficjalnie poświadczają, że nie ma żadnych zaległych należności z tytułu kredytu mieszkaniowego. Oryginalne dokumenty przechowywane w banku jako zabezpieczenie są zwalniane zwykle w ciągu 5-10 dni roboczych po otrzymaniu pieniędzy.
Wniosek dotyczący kupna / sprzedaży nieruchomości hipotecznej
Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką może być czasem trudny, ponieważ różne zasady regulują zakup różnego rodzaju nieruchomości. Apartamenty wiążą się z odmiennymi zasadami niż w przypadku niezależnych domów, podczas gdy zasady dotyczące sprzedaży działki wiążą się z odmiennymi przepisami i procedurami zakupu. Dlatego zawsze lepiej jest skorzystać z porad prawnych przed zakupem nieruchomości obciążonej hipoteką. Ale jeśli uda ci się to osiągnąć, masz szansę dokonać jednej z najbardziej lukratywnych i bezproblemowych inwestycji swojego życia.