Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest dość powszechnym działaniem właścicieli nieruchomości. Obciążenie nieruchomości hipoteką oznacza po prostu, że nadal jesteś winien pieniądze bankowi i jeszcze nie jesteś w stanie spłacić kredytu mieszkaniowego. Typowe kredyty hipoteczne trwają od 15 do 30 lat, a właściciele domów regularnie sprzedają swoje domy w celu przeprowadzki przed spłatą pożyczek.
Pierwszy krok do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką
Pierwszą rzeczą, którą należy zrobić, gdy spotkasz się z agentem nieruchomości, jest sprawdzenie postępów bieżącej spłaty kredytu hipotecznego. To pomaga Tobie i Twojemu agentowi dowiedzieć się, jaka jest twoja obecna sytuacja kredytowa i za ile potrzebujesz sprzedać swój dom, aby pokryć saldo kredytu plus jeszcze na tym zarobić. Twój bank, który udzielił Ci kredytu, zazwyczaj przedstawia Ci ofertę spłaty kredytu, w określonym czasie.
Sprzedaż nieruchomości zadłużonej to prosty proces
W procesie sprzedaży nieruchomości sprzedajesz dom i dostajesz wystarczającą ilość pieniędzy, aby łatwo spłacić saldo kredytu. W takiej sytuacji agent zwykle współpracuje z Twoją firmą prawniczą i prawnikiem w zakresie nieruchomości, aby przygotować dokumenty zamknięcia pożyczki oraz ostateczne rozliczenie. Kiedy kupujący finalizuje kupno domu, jego środki są wykorzystywane do spłaty pozostałego salda kredytu i wszelkich dodatkowych opłat, które jesteś winien z tytułu sprzedaży. Pozostała część trafia do Ciebie jako zysk ze sprzedaży nieruchomości.
W bardziej skomplikowanej sytuacji, możesz poznać fakt, że Twój dom nie jest wart tego, co obecnie jesteś winien bankowi w ramach kredytu hipotecznego. Kiedy rynek mieszkaniowy jest słaby, niestety czasem tak się zdarza. Jeśli musisz sprzedać swoją nieruchomość, możesz iść do swojego banku i spróbować zorganizować “krótką” sprzedaż. W krótkiej sprzedaży, pożyczkodawca zgadza się wziąć zmniejszoną kwotę wypłaty, aby współpracować z tobą przy finalizacji sprzedaży twojej nieruchomości.
Nieruchomość obciążona hipoteką – inne uwagi
Możliwość założenia nowego kredytu hipotecznego jest rzadką, ale możliwą opcją, gdy sprzedajesz nieruchomość obciążoną hipoteką. Niektórzy pożyczkodawcy zezwalają kupującemu na przejęcie istniejącej hipoteki, jeżeli spełnia on określone wymagania dotyczące dochodów. Jest to bardziej atrakcyjne dla kupujących, jeśli stopa kredytu jest niższa niż obecny rynek. Inną kwestią jest to, co zrobić, jeśli musisz się przeprowadzić, zanim dom się sprzeda. Ponowne zaciągnięcie kredytu hipotecznego na nowy dom to duże wyzwanie finansowe. Niektórzy pożyczkodawcy dopuszczają wyższy stosunek zadłużenia do dochodu od 50 do 55 procent, jeśli Twoje dochodu plasują się na wysokim poziomie.
Spłata kredytu hipotecznego vs. wnioskowanie o nowy kredyt
Spłata zadłużenia hipotecznego jest dobrą opcją, gdy jesteś właścicielem nieruchomości, chcesz zgromadzić kapitał własny w nieruchomości i mieć do tego dodatkowy dochód. Spłacając kredyt hipoteczny, zmniejszasz saldo należne bankowi, który udzielił Ci kredytu i zwiększasz procent przychodu z posiadanej nieruchomości. Przejęcie hipoteki następuje zwykle przy zakupie nowej nieruchomości. Jeśli nieruchomość ma istniejącą hipotekę, możesz zdecydować, że sprzedawca przeniesie tytuł hipoteki i przejmiesz odpowiedzialność za pozostałe spłaty zadłużenia. Istnieją zalety i wady spłaty hipoteki lub przejęcia nowej hipoteki.
Zalety zmniejszenia hipoteki
Spłata kredytu hipotecznego może budować kapitał własny w domu i pomóc spełnić wymagania kredytu hipotecznego, co do wartości. Jeśli sprzedasz dom w przyszłości, a wartość nieruchomości wzrośnie, otrzymasz więcej gotówki ze sprzedaży. Zmniejszenie kredytu hipotecznego za pomocą dodatkowych płatności pozwala spłacić dług na długo przed początkowym okresem kredytowania. Dokonanie dodatkowych spłat kredytu hipotecznego zbliży Cię do posiadania 100 procent nieruchomości.
Wady obniżenia hipoteki
Kiedy używasz gotówki do zmniejszenia hipoteki, wiążesz ją w niepłynnym składniku nieruchomości. Zazwyczaj pieniądze te są zwracane przy sprzedaży nieruchomości. Jednak sprzedaż domu może być czasochłonną i skomplikowaną transakcją, której finalizacja zajmuje miesiące. I zawsze istnieje szansa, że będziesz musiał go sprzedać za znacznie mniej, niż początkowo oczekiwałeś. Środki pieniężne wykorzystane do zmniejszenia kredytu hipotecznego to również środki pieniężne, których nie można wykorzystać do zmniejszenia zadłużenia o wyższym oprocentowaniu, przeznaczonego na inwestycje, które mogą przynieść wyższy zwrot, lub przeznaczonego na utworzenie osobistych kont oszczędnościowych i emerytalnych. Zmniejszasz również wysokość odsetek hipotecznych dostępnych jako odliczenie podatku.
Zalety założenia hipoteki
Jedną z głównych korzyści, z przejęcia hipoteki, jest przekazanie nabywcy korzystnych warunków finansowania, takich jak niskie oprocentowanie i ewentualnie krótszy okres kredytowania. Nabywcy płacą również opłatę za przejęcie hipoteki, która jest znacznie niższa niż koszty zamknięcia zwykłej pożyczki hipotecznej. Zakładanie kredytu hipotecznego jest również korzystne dla nabywców o niższej zdolności kredytowej lub którzy nie mają pieniędzy na zaliczkę, nie dysponują żadnym wkładem własnym.
Wady założenia hipoteki
Wielu nabywców poszukujących nowego domu nie jest świadomych konsekwencji przejęcia kredytu hipotecznego. Jeśli przyjmiesz hipotekę o wysokim oprocentowaniu, być może będziesz musiał refinansować pożyczkę w przyszłości, jeśli stopy procentowe nowych kredytów ulegną obniżeniu i zechcesz obniżyć również wysokość rat swojego kredytu. Refinansowanie pożyczki wiąże się z kosztami zamknięcia kredytu i innymi, dodatkowymi opłatami.
Jak przenieść hipotekę na nowego właściciela
Kiedy sprzedajesz swój dom, możesz wykorzystać każdą możliwą sztuczkę, aby twój dom był bardziej zbywalny. Sprawdź kwestie, zawarte w dokumencie umowy kredytu hipotecznego. Jeśli ma konkretną klauzulę, która stwierdza, że hipotekę można „przenieść”, masz możliwość przeniesienia jej na nowego właściciela. Zakładane hipoteki oferują obfite korzyści zarówno kupującym, jak i sprzedającym, a w szczególności uproszczenie procesu finansowania.
Przeczytaj uważnie swoją umowę kredytu hipotecznego, aby znaleźć możliwą do dokonania tego ruchu klauzulę lub zanotuj jej brak. Jeśli nie czujesz się dobrze w języku zawartym w dokumencie lub nie masz pewności co do zawartych tam kwestii, skonsultuj się z prawnikiem, aby uzyskać pomoc w ustaleniu, czy możesz przenieść hipotekę na nowego właściciela nieruchomości.
Skontaktuj się z przedstawicielem banku, który udzielił Ci kredytu hipotecznego i porozmawiaj z nim na temat procesu przeniesienia hipoteki. Skontaktuj również osobę, która chce kupić dom, z instytucją, która udzieliła Ci kredytu. Nowy właściciel powinien skontaktować się z kredytodawcą, aby rozpocząć proces składania wniosku. Potencjalny nabywca będzie zobowiązany do złożenia wniosku i poddania się kontroli kredytowej, weryfikacji dochodów i aktywów oraz kontroli historii zatrudnienia, etc.
Jeśli wszystko pójdzie pomyślnie, nie zapomnij o przeniesieniu danych nowego właściciela nieruchomości, do aktu własności nieruchomości. Jest to bardzo ważnym, ponieważ przenosi to odpowiedzialność za kredyt hipoteczny również na nowego właściciela.
Ostatecznym etapem finalizacji przeniesienia hipoteki na osobę dokonującą zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką, jest podpisanie dokumentów dotyczących sprzedaży nieruchomości.
Pamiętaj również o tym, że zarówno nowy, jak i poprzedni właściciel kredytu hipotecznego (kupujący i sprzedający) muszą być obecni przy podpisywaniu dokumentów dotyczących sprzedaży i przekazania hipoteki. Sprzedawca powinien również otrzymać zwrot kapitału własnego, zgromadzonego w domu, podczas zamknięcia kredytu.