Wbrew powszechnemu przekonaniu, kiedy pożyczasz pieniądze z banku, otrzymując kredyt hipoteczny musisz przedstawić określoną nieruchomość jako zabezpieczenie. Bank jednak nie staje się jej właścicielem, dopóki spłata Twoich zobowiązań realizowana jest sumiennie, wedle ustalonych warunków kredytu.
Hipoteka stanowi jedynie zabezpieczenie spłaty kredytu. Bank nie jest uprawniony do czerpania jakichkolwiek korzyści z samej nieruchomości po spłaceniu długu hipotecznego. Historycznie jednak nie zawsze tak było. Zanim prawo opracowało ochronę w postaci hipotek, hipoteka działała jak przeniesienie własności gruntu na instytucję udzielającą kredytu, przy czym kredytobiorca mógł ją swobodnie użytkować. Jeżeli jednak kredytobiorca nie spłacił kredytu, instytucja była uprawniona do zatrzymania nieruchomości, a zatem do otrzymania zysku, w przypadku, gdy wartość nieruchomości przekroczyła kwotę należną z tytułu hipoteki.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką
Przez wieki prawo ewoluowało, aby chronić kredytobiorców, gdy instytucja udzielająca kredytu stara się wyegzekwować swoje środki.
Z prawa do sprzedaży hipoteki można skorzystać tylko wtedy, gdy przestrzegana jest określona w ustawie procedura. Ponadto uprawnienia do sprzedaży hipoteki można wykonywać wyłącznie w dobrej wierze, aby uzyskać środki na spłatę długu. W takim przypadku osoba lub instytucja, która przedstawiła nieruchomość jako zabezpieczenie, musi dołożyć należytej staranności, aby uzyskać możliwie najlepszą cenę z jej sprzedaży.
Jeżeli osoba, przedsiębiorstwo, spółka lub jakakolwiek inna forma osobowości prawnej sprzedaje nieruchomość obciążoną hipoteką, ma obowiązek, aby przeznaczyć wszelkie pieniądze otrzymane ze sprzedaży (po zapłaceniu kosztów sprzedaży i innych kwot należnych od nieruchomości) w celu zmniejszenia długu hipotecznego.
Jeżeli dochodzi do sytuacji, w której kredytobiorca nie spłaca swojego zadłużenia, instytucja udzielająca kredytu ma prawo do zajęcia nieruchomości i jej sprzedaży, celem pokrycia kosztów własnych. Jednak w dowolnym momencie, dopóki nieruchomość nie zostanie sprzedana przez kredytodawcę, kredytobiorca może „spłacić hipotekę” i odzyskać pełne prawa do nieruchomości.
Spółki – przejęcie nieruchomości obciążonej hipoteką
Nakaz odzyskania nieruchomości to proces, w ramach którego instytucja udzielająca kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka – czyli określona nieruchomość, podejmuje postępowanie w celu zajęcia aktywów. Postępowanie to nigdy nie jest pierwszym rozwiązaniem i zwykle będzie kontynuowane, gdy wyczerpane zostaną inne sposoby odzyskania zaległego długu.
Po zajęciu składnika majątku, na przykład domu lub innej nieruchomości, i będących w posiadaniu kredytodawcy, zwykle będą oni starać się go sprzedać – czynność ta określana jest jako „zbycie”, w celu odzyskania należnych pieniędzy oraz pokrycia kosztów własnych. Pożyczki zabezpieczone, w przeciwieństwie do pożyczek niezabezpieczonych, opiewają na znacznie wyższe kwoty, dlatego też aktywa o wysokiej wartości (takie jak pojazd, nieruchomość, a nawet dzieła sztuki) są wymagane jako zabezpieczenie w celu ograniczenia ryzyka niespłacenia zobowiązania przez osobę fizyczną, przedsiębiorstwo lub spółkę, które utworzyły zobowiązanie.
Istnieje możliwość, aby każdy, kto posiada nieruchomość zabezpieczoną hipoteką, mógł ją odzyskać, jeżeli nie dokona wymaganej spłaty. Twój pożyczkodawca, zwykle pożyczkodawca hipoteczny, może zwrócić się do sądu o przejęcie domu, jeśli spóźnisz się ze spłatą kredytu hipotecznego lub innej pożyczki. Jeśli masz problem ze spłatą, powinieneś starać się dotrzeć do źródła problemu, aby go rozwiązać, ponieważ może to być po prostu kwestią odpowiedniego dostosowania rodzaju umowy odsetkowej lub produktu, który pomoże Tobie lub Twojej firmie lepiej zarządzać spłatą.
Czym jest nakaz przejęcia nieruchomości?
Twój kredytodawca hipoteczny będzie miał ostateczny udział finansowy w twoim domu, zgodnie z zawartą umową o kredyt hipoteczny. W związku z tym pożyczkodawca jest uprawniony do złożenia wniosku do sądu o przejęcie nieruchomości, jeśli nie dotrzymasz wymaganych warunków dotyczących należnych płatności. Aby odzyskać pieniądze, pożyczkodawca ma prawo sprzedać Twój dom.
Aby zapewnić ci spokój, przejęcie nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu lub pożyczki jest zawsze ostatecznością. Nie musisz martwić się o zabranie domu lub budynku, w którym siedzibę ma Twoja firma, jeśli jednorazowo spóźnisz się ze spłatą. Jeśli tak się stanie, dowiesz się o tym z dużym wyprzedzeniem, jak tylko zostanie wszczęte postępowanie, ponieważ otrzymasz wcześniej szereg ostrzeżeń, które dadzą ci szansę na uratowanie budynku.
Co dzieje się z twoją własnością po przejęciu?
Po przejęciu nieruchomości pożyczkodawca sprzedaje dom i zatrzymuje część wpływów na spłatę, która obejmuje m.in.:
- Koszty prawne przejęcia,
- Twój niespłacony dług hipoteczny,
- Koszty związane ze sprzedażą nieruchomości,
- Wszelkie pozostałe zaległe koszty,
Wszelkie inne pożyczki, których zabezpieczeniem była określona nieruchomość, również są również spłacane ze sprzedaży.
Przejęcia nieruchomości obciążonych hipoteką
Kredyty hipoteczne są jedną z najpopularniejszych usług instytucji finansowych w Polsce. Jeśli posiadasz jakąkolwiek nieruchomość, możesz użyć jej jako zabezpieczenia spłaty kredytu. Może ona być Twoim zabezpieczeniem nawet dwukrotnie, jednak należy pamiętać, żeby decydować się na taki ruch tylko wtedy, gdy jest się pewnym swoich możliwości co do spłaty zobowiązań.
Problemy ze spłatą kredytów nie są jednak rzadkością. Wiele osób zabezpiecza swoje kredyty nieruchomością, jednak w przypadku problemów ze spłatą pojawia się wtedy “podwójny” kłopot. Jak wygląda przejęcie nieruchomości w momencie, kiedy kredytobiorca nie spłaca swoich zobowiązań?
W przypadku zaprzestania terminowych spłat rat kredytów i wyraźnego braku współpracy z instytucjami, które udzieliły pomocy finansowej w ramach kredytu, maja one prawo do przejęcia nieruchomości, będącej zabezpieczeniem. W tym przypadku jednak pierwszeństwo w egzekwowaniu swoich należności, ma ten podmiot, który udzielił kredytu jako pierwszy i to na nim, jako pierwszym, zostało wygenerowane zabezpieczenie spłaty, w postaci nieruchomości kredytobiorcy. Należy jednak pamiętać, że tylko dlatego, że pierwszy kredyt hipoteczny ma pierwszeństwo w spłacie, nie oznacza, że drugi podmiot, który udzielił kredytu, nie może podjąć postępowania w sprawie odzyskania środków, jeśli jest to jedyną opcją dla odzyskania należności.
Zazwyczaj, w przypadku zaciągnięcia kredytu i utworzenia “drugiej hipoteki” na uzgodnionej części kapitału nieruchomości, zarówno kredytodawcy pierwszej, jak i drugiej transakcji będą musieli wyrazić zgodę. Częścią umowy między pożyczkodawcami a pożyczkobiorcą jest to, że pierwszy dostawca hipotecznych obciążeń ma pierwszeństwo w przypadku przejęcia nieruchomości. Wszystko, co pozostało ze sprzedaży nieruchomości, trafia następnie do drugiego kredytodawcy. Takie działanie zwiększa jednak ryzyko drugiego kredytodawcy, stąd bardziej “wyśrubowane” warunki umowy, zwiększona kontrola i wyższe koszty ostateczne.
Proces przejęcia nieruchomości obciążonej hipoteką
Twój kredytodawca będzie musiał przestrzegać pewnych zasad, zanim podejmie jakiekolwiek działania w kierunku przejęcia nieruchomości, musi przeanalizować twoją sytuację finansową, a także dać ci rozsądną szansę na spłatę czegokolwiek, zanim będzie zmuszony podjąć działanie. Niektórzy pożyczkodawcy mogą nawet chcieć współpracować z Tobą w sprawie alternatywnych planów spłaty, abyś tylko zdecydował się spłacić zobowiązanie.
Jeśli Twoje zaległości narastają zbyt szybko, a spłaty nie są lub nie mogą być terminowo i regularnie dokonywane, kredytodawca najprawdopodobniej zastosuje się do wytycznych, dotyczących egzekucji należności i rozpocznie sądowy proces przejęcia nieruchomości. Następnie odbędzie się rozprawa w sprawie kwestii dotyczących posiadania własności nieruchomości oraz braku wypełniania zarządzonych umownie ustaleń, na której sędzia zdecyduje, czy należy wydać nakaz przejęcia nieruchomości.
Możesz uzyskać pozwolenie na pobyt w swojej nieruchomości, jeśli masz możliwość wykazania, że jesteś w stanie:
- Realizować obowiązek spłaty dalszych rat zobowiązania,
- Spłacać zobowiązanie w ratach, w “rozsądnym” czasie.
Jeśli sąd wyda ostateczny nakaz przejęcia nieruchomości lub nie dotrzymasz warunków zasądzonego nakazu, Twój kredytodawca może poprosić sąd o zgodę na udział komorników i Twoją eksmisję z nieruchomości.
Kroki, jakie Kredytodawcy hipoteczni muszą podjąć przed wystąpieniem o nakaz przejęcia
Kredytodawcy hipoteczni posiadający zabezpieczenie spłaty udzielonego kredytu muszą podjąć szereg kroków przed zainicjowaniem procesu nakazu przejęcia, za pośrednictwem systemu sądowego; nie chodzi tylko o brakującą płatność prowadzącą do nakazu odzyskania. Jeśli zalegasz ze spłatą, prawdopodobnie otrzymasz:
– Oświadczenie pożyczkodawcy(-ów) informujące o dotychczas otrzymanych płatnościach oraz kwocie, jaka pozostała do spłaty. Jest to znane jako „zawiadomienie o sumach zaległych”,
– Powiadomienie domyślne, zawierające szczegółowe informacje na temat opóźnionych lub niedotrzymanych płatności oraz datę, do której zaległości i zobowiązania muszą zostać uregulowane. Data ta musi dać pożyczkobiorcy co najmniej 14 dni na uregulowanie zaległości,
– Powinieneś otrzymać (od pożyczkodawcy) informacje o tym, co się stanie, jeśli nie dokonasz wymaganych spłat,
– Informacje o tym, z kim można się skontaktować w celu uzyskania pomocy,
Jak uniknąć przejęcia nieruchomości – nieruchomość obciążona hipoteką
Zawsze pamiętaj o dbałości o swoje finanse i odpowiedzialnym zarządzaniu nimi. Tyczy się to zwłaszcza spłat kredytów hipotecznych i innych zobowiązań. Pamiętaj też, aby otwierać listy, które wydają się pochodzić od kredytodawców, ponieważ unikanie spłaty zobowiązań finansowych zawsze kończy się źle. Podjęcie wczesnych działań zapewni Ci więcej opcji i czasu na znalezienie rozwiązania problemów.
Jeśli zaczniesz walczyć o spłatę zabezpieczonej pożyczki lub kredytu hipotecznego pamiętaj, aby skontaktować się ze swoim pożyczkodawcą tak szybko, jak to możliwe, aby uniknąć możliwości utraty własności. Priorytetem powinno być dla Ciebie uzyskanie porady dotyczącej długu już na wczesnym etapie pojawiających się problemów.