Według prawa obowiązującego w Polsce, od wszystkich transakcji należy zapłacić podatek. Tyczy się to przede wszystkim branży nieruchomości, gdzie – w zależności od rodzaju transakcji, koniecznym jest zapłata podatku VAT lub PCC, czyli podatku od czynności cywilnoprawnych.
Odwiecznym pytaniem, nurtującym zainteresowanych kupnem nieruchomości, jest: “Czy kupując dom, mieszkanie, działkę, obciążone hipoteką, zapłacę identyczny podatek jak w sytuacji, gdybym dokonywał zakupu w zwykły sposób”?
Jeśli chodzi o przenoszenie praw do nieruchomości, można zrobić to na wiele sposobów. Jednym z nich jest sprzedaż /zakup nieruchomości obciążonej hipoteką. Tego typu obciążoną nieruchomość można także oddać w ramach darowizny lub zlikwidować jej współwłasność. W takim przypadku, pojawia się pojęcie dłużników: osobistego oraz rzeczowego. Tym pierwszym jest osoba, która posiada zaciągnięty dług, a z kolei dłużnikiem rzeczowym, nazywany jest kupujący.
Mając na uwadze zakres odpowiedzialności osoby dokonującej zakupu obciążonej nieruchomości, nie jest to jednoznaczne z działaniem, którego skutkiem jest cesja zobowiązań. Pomimo przeniesienia praw własności na inny podmiot, dłużnikiem, który ma obowiązek spłacić hipotekę, jest co do zasady podmiot, który stworzył zobowiązanie, zaciągając kredyt hipoteczny i to on musi go spłacić. Nie jest ton jednak jedyną możliwością. Wszystko zależy od umowy, zawartej pomiędzy sprzedającym a kupującym. Jeśli obydwaj godzą się na taki stan rzeczy, może dojść do cesji zobowiązania, a wtedy hipoteka i konieczność jej spłaty automatycznie przechodzi na osobę dokonującą zakupu nieruchomości.
Czym jest obciążenie?
Obciążenie jest roszczeniem dotyczącym nieruchomości przez stronę, która nie jest jej właścicielem. Obciążenie może wpłynąć na zbywalność nieruchomości i ograniczyć jej swobodne użytkowanie do momentu zniesienia obciążenia. Najczęstsze rodzaje obciążeń dotyczą nieruchomości; obejmują one kredyty hipoteczne, służebności i zastawy. Nie wszystkie formy obciążenia są z rodzajów obciążeń finansowych, przykładowo – służebności są przykładem obciążeń niefinansowych.
Termin “obciążenie” jest używany w rachunkowości, do odwoływania się do ograniczonych funduszy rachunku, które są zarezerwowane dla określonego zobowiązania.
Rodzaje obciążeń
Obciążenie terminowe obejmuje szeroki zakres roszczeń finansowych i niefinansowych na nieruchomości przez strony inne, niż jej posiadacz. Obciążenia uniemożliwiają właścicielowi nieruchomości sprawowanie nad nią pełnej kontroli nad własnością. W niektórych przypadkach nieruchomość może zostać przejęta przez wierzyciela lub przejęta przez Skarb Państwa, jeśli w wyniku pewnych działań lub ich zaniechania, właściciel nie będzie w stanie uregulować wierzytelności.
Niektóre obciążenia wpływają na zbywalność nieruchomości: służebność lub zastaw mogą sprawić, że nie będzie ona dostępna na rynku, chociaż niekoniecznie oznacza to, że nie może być kupiona i sprzedana – może to umożliwić kupującemu wycofanie się z transakcji, pomimo podpisania umowy, a nawet dochodzić odszkodowania w niektórych przypadkach. Inne obciążenia, takie jak przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i przepisy dotyczące ochrony środowiska, nie wpływają na zbywalność nieruchomości, ale zabraniają konkretnych zastosowań i ulepszeń gruntów. Z punktu widzenia nabywcy ważne jest, aby zdawać sobie sprawę z wszelkich obciążeń na nieruchomości, ponieważ często są one przenoszone na nich, wraz z własnością nieruchomości.
W Polsce, sprzedawca nieruchomości jest prawnie zobowiązany do poinformowania agenta nieruchomości lub kupującego o wszelkich obciążeniach majątkowych w celu uniknięcia problemów w późniejszym procesie sprzedaży.
W Polsce, obciążenie jest z reguły uznawane za coś, co jest postrzegane jako złe dla nieruchomości. Ponieważ uważa się, że te okoliczności powodują dewaluację nieruchomości, osoba sprzedająca musi ujawnić wszelkie obciążenia wszystkim potencjalnym nabywcom.
Hipoteka i prawo do rozporządzania nieruchomością
Hipoteka to część dotycząca pojęcia kredytu hipotecznego. Jest to prawo rzeczowe, które ma na celu zabezpieczenie roszczenia osoby, na rzecz której wierzytelność powstała. Prawo polskie wyraźnie stanowi, że hipoteka może otrzymać zaspokojenie z obciążonej nieruchomości lub jej prawnego udziału (pod warunkiem, że jest to udział współwłaściciela). Prawo rozciąga się na wszystko, co jest związane z obciążoną nieruchomością przez przystąpienie, także na aktywa dodatkowe, a także na obecne i przyszłe czynsze lub inne wartości, jakie mogą zaistnieć.
Hipoteka może zostać ustanowiona nie tylko na nieruchomości lub jej prawnym udziale, ale również na prawie użytkowania wieczystego, spółdzielczym prawie własności mieszkania lub roszczeniu zabezpieczonym inną hipoteką. Dłużnik zabezpieczonego zobowiązania może ustanowić hipotekę na swojej nieruchomości lub osoba trzecia może ustanowić prawo do zabezpieczenia roszczenia innej osoby.
Umowa kredytu hipotecznego a sprzedaż nieruchomości
Umowa kredytu hipotecznego musi precyzyjnie określać roszczenie lub roszczenia, które mają być zabezpieczone – lub maksymalną kwotę roszczenia lub roszczeń (zwłaszcza, gdy są one płynne, tj. ich wartość nie może być ustalona lub jest niepewna), które mogą być wystąpić w dowolnym czasie, od czasu zabezpieczenia kredytu hipotecznego i określonej kwoty, na którą wytworzone zostało zobowiązanie (suma hipotetyczna).
Hipoteka stanowi prawo do zaspokojenia z faktycznego, warunkowego lub przyszłego roszczenia pieniężnego lub roszczeń zabezpieczonych obciążoną nieruchomością lub z niektórych zbywalnych praw. Prawo nie może zabezpieczyć zobowiązania innego niż zobowiązanie do zapłaty pieniędzy. Prawo zabezpiecza kapitał, narosłe odsetki i uzasadnione koszty w ramach kwoty kredytu hipotecznego wpisanej do księgi wieczystej.
Ten środek bezpieczeństwa może zostać ustanowiony na podstawie umowy między wierzycielem a właścicielem obciążonego przedmiotu oraz wpisu do księgi wieczystej. Rejestracja ma skutek konstytutywny
Nowy rodzaj kredytu hipotecznego, wprowadzony ustawą zmieniającą z 2009 r., jest bardziej elastyczny niż tradycyjny zastaw, ponieważ może zostać ponownie wykorzystany do zabezpieczenia jednego lub większej ilości roszczeń innych, niż pierwotne lub może zabezpieczyć więcej niż jedno roszczenie tego samego wierzyciela. Suma kredytów hipotecznych nie musi pokrywać sumy zabezpieczanych roszczeń. Zabezpieczenie może być również podzielone na części (częściowe kredyty hipoteczne).
Jako prawo rzeczowe, zabezpieczenie ma pierwszeństwo przed wszelkimi innymi roszczeniami, które nie są zabezpieczone prawem rzeczowym na tej samej nieruchomości. Są one określone datami składania wniosków do sądu rejestrowego. Możliwe jest ustanowienie hipoteki na kilku aktywach i / lub prawach. W takich przypadkach hipoteka obciąża więcej niż jedną nieruchomość. Zobowiązanie może być również utworzone, jeżeli obciążona nieruchomość jest podzielona i stanowi współwłasność. W przypadku takiej wspólnej (połączonej) hipoteki, całość roszczenia jest zabezpieczona przez każdą nieruchomość i przez każdą ze stron, a wierzyciel może skorzystać z hipoteki, tj. zaspokoić swoje roszczenia z każdej nieruchomości jednocześnie (całkowicie), częściowo, sukcesywnie lub oddzielnie przeciwko takim właściwościom, jakie uzna za stosowne. Suma hipoteki może być również podzielona przez wierzyciela hipotecznego między obciążonymi przedmiotami.
Zabezpieczone wierzytelności mogą być zaspokojone zgodnie z regulacją prawną kredytów hipotecznych
Oprócz osobistego prawa do działania, zaspokojenie musi być dokonane poprzez sprzedaż obciążonego przedmiotu w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego (przymusowa egzekucja). Obowiązkowa aukcja nieruchomości, przeprowadzona przez komornika, jest zawsze wymagana. Wcześniejsi wierzyciele mają pierwszeństwo przed późniejszymi wierzycielami przy wykonywaniu swoich praw hipotecznych. Sprzedaż przez komornika oczyszcza rzeczywiste prawa w zakresie przewidzianym przez kodeks postępowania cywilnego w odniesieniu do zlecenia sprzedaży. Dłużnik, osoba, przeciwko której wykonywane jest prawo hipoteczne, lub każda inna zainteresowana osoba, może uniemożliwić skorzystanie z prawa poprzez zapłatę wierzycielowi należnej mu kwoty.
Hipoteka wygasa również poprzez:
- zaspokojenie roszczenia, chyba że inne roszczenie jest lub może być zabezpieczone i spełnione,
- jego wykreślenie z księgi wieczystej.
Zasadniczo, z wyjątkiem przypadków przewidzianych prawem, wierzyciel hipoteczny może egzekwować hipotekę tylko w zakresie, w jakim może egzekwować roszczenie lub roszczenia, które zabezpiecza.
Kredytobiorca ma prawo wobec właściciela do zapobieżenia zniszczeniu lub pogorszeniu obciążonej nieruchomości lub istotnej redukcji jej wartości, z wyjątkiem zwykłego użytkowania lub, jeśli jest to konieczn
Sprzedawanie obciążonej nieruchomości jest całkowicie legalne, jednak może być znacznie trudniejsze niż w przypadku „nieruchomości pełnowartościowej”. Jeśli wartość nieruchomości jest niższa niż dług hipoteczny, niewielu nabywców zaoferuje Ci wystarczająco dużą kwotę, abyś mógł spłacić kredyt hipoteczny.