Każdy kto kupował lub sprzedawał nieruchomość (ale również ruchomość taką jak na przykład samochód) spotkał się zarówno z pojęciem zadatku jak i zaliczki. Choć na pierwszy rzut oka te instytucje wydają się być swoimi synonimami to w rzeczywistości charakter prawny tych dwóch instytucji jest odmienny. Czym jest zadatek? Czym jest zaliczka? Jakie są pomiędzy nimi podobieństwa i różnice? Jak skutecznie zastrzec każde z nich w umowie?
Zadatek
Zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, został uregulowany w przepisach kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią artykułu 394 kodeksu cywilnego: „§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. § 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. § 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”
Zadatek to kwota pieniężna dawana w czasie zawierania umowy lub w niedługim czasie po jej zawarciu. Co istotne, aby zadatek skutecznie został zastrzeżony, konieczne jest jego przekazanie drugiej stronie. Może to nastąpić zarówno w postaci gotówki jak i w formie bezgotówkowej – przelewem. Jeśli jednak zadatek tylko został zastrzeżony w umowie, a nie został dany wówczas nie można uznać, że zastrzeżenie było skuteczne.
Nigdzie nie zostało uregulowane jaka powinna być wysokość zadatku jednak zwyczajowo uznaje się, że jest to niewielka kwota stanowiąca od 5 do 20 procent wysokości świadczenia pieniężnego. Niniejsza kwestia była przedmiotem orzeczeń sądów i należy zauważyć, że do wysokości zadatku sądy podchodzą coraz bardziej liberalnie wskazując, że ze względu na zasadę swobody umów, zadatek może być również zastrzeżony w wyższej wysokości.
Co istotne, aby skorzystać z instytucji zadatku, konieczne jest uprzednie odstąpienie od umowy. Choć przepisy prawa nie wskazują w jakiej formie ma to nastąpić, najlepiej aby nastąpiło to w formie pisemnej i zostało wysłane listem poleconym (najlepiej za potwierdzeniem odbioru) do kontrahenta. Oczywiście, możemy również osobiście wręczyć odstąpienie od umowy, jednakże należy pamiętać, że druga strona powinna potwierdzić, że taki dokument otrzymała (albo powinniśmy mieć świadków, którzy w przypadku sporu sądowego potwierdzą, że nastąpiło odstąpienie od umowy).
Jak widać, strony mogą odmiennie zastrzec charakter prawny zadatku, na przykład wprowadzić zasadę zgodnie z którą w określonych przypadkach zwracany będzie zadatek w potrójnej, a nie podwójnej wysokości. Jednak jeśli strony nie zdecydują się na odmienne rozwiązania, wówczas przyjęta zostanie regulacja kodeksowa.
W praktyce skorzystanie z instytucji zadatku wygląda w następujący sposób – strona, która jest zobowiązana do spełnienia świadczenia pieniężnego, wręcza jego określoną część drugiej stronie (na przykład sprzedawcy samochodu) – na przykład dziesięć procent świadczenia do którego jest zobowiązana. W sytuacji, w której sprzedawca samochodu decyduje, że jednak nie chce go sprzedać (na przykład dlatego, że znalazł innego kupca), osoba, która dała zadatek może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. W sytuacji zaś, gdyby osoba, która dała zadatek zdecydowała się, że nie chce kupić samochodu (ponieważ znalazła lepszą ofertę) wówczas kwota, którą dała zostałaby zatrzymana przez sprzedawcę.
Jeśli zaś zadatek został dany, a umowa doszła do skutku, wówczas zostaje zaliczony na poczet świadczenia, do którego zobowiązana była strona która go dała czyli świadczenia pieniężnego. Jeśli jednak zadatek dała strona zobowiązana do spełnienia świadczenia niepieniężnego, wówczas podlega on zwrotowi.
Może się jednak zdarzyć tak, że strony zgodnie decydują się na rozwiązanie umowy, ponieważ jej zawarcie utraciło dla nich na przykład ekonomiczne znaczenie. Wówczas kwota zadatku powinna zostać zwrócona. Tak samo wygląda sytuacja, gdy umowa nie może zostać wykonana i żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności bądź gdy ponoszą ją wspólnie.
Zaliczka
Zaliczka, tak samo jak zadatek, to kwota pieniężna. Jej wręczenie może nastąpić zarówno przy zawarciu umowy, jak i na dalszym etapie. Choć zaliczka nie została odrębnie uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego to jej istnienie wynika z przepisów dotyczących wykonywania zobowiązań wzajemnych. Co do zasady, jest to po prostu częściowa zapłata wynagrodzenia we wcześniejszym terminie. Następuje to zazwyczaj w sytuacji, gdy podmiot wykonujący świadczenie niepieniężne potrzebuje środków pieniężnych, aby zrealizować swoje zobowiązanie. Najlepszym przykładem na stosowanie instytucji zaliczki jest choćby umowa o roboty budowlane lub umowa o dzieło, w której wykonawca musi nabyć niezbędne materiały, aby móc zrealizować zlecenie. W praktyce więc zaliczkę można uznać za formę kredytowania sprzedawcy czy usługodawcy, zaś zadatek – jako formę zabezpieczenia umowy, zwiększającą jej trwałość i zmniejszającą ryzyko tego, że którakolwiek ze stron nie będzie chciała kontynuować realizacji umowy. W sytuacji, w której umowa dochodzi do skutku wówczas zaliczka jest zaliczana na poczet świadczenia głównego.
Ponadto, w sytuacji, gdy umowa nie jest wykonywana (przez którąkolwiek ze stron), wówczas najpierw należy wezwać do jej wykonania, a dopiero później odstąpić od umowy i zwrócić zaliczkę.
Co jest lepsze?
To czy zdecydować się na zastrzeżenie zadatku czy zaliczki zależy wyłącznie od stron umowy. Z całą pewnością zadatek jest lepszym zabezpieczeniem, ponieważ każda ze stron zdaje sobie sprawę, że jeśli nie będzie realizować umowy to straci. Zaliczka jest zaś po prostu wcześniejszą, częściową zapłatą wynagrodzenia.
Często zdarza się tak, że w przypadku sporu między stronami jedna z nich próbuje dowodzić że wręczony został zadatek, zaś druga strona wskazuje, że była to zaliczka. Aby uniknąć wszelkich sposób dotyczących tej materii poniżej wskazujemy kilka rad, których należy przestrzegać zastrzegając którąś z tych instytucji:
-
Umowy zawierajmy zawsze w formie pisemnej (wystrzegajmy się formy ustnej);
-
W sytuacji, w której wpłacamy czy to zadatek czy zaliczkę w formie przelewu – dokładnie opiszmy to w tytule przelewu
-
W sytuacji, w które zadatek czy zaliczka są wpłacane w formie gotówkowej – odbierzmy pokwitowanie, w którym wskazane zostanie pod jakim tytułem pieniądze zostały przekazane (zadatek/zaliczka)
Dzięki przestrzeganiu tych rad każda ze stron zawsze będzie miała jasność pod jakim tytułem środki zostały przekazane.
Reasumując, decydując się na zawarcie umowy cywilnoprawnej, każdorazowo powinniśmy zastanowić się w jakim celu chcemy zastrzec tą kwotę pieniężną – czy ma ona stanowić formę kredytowania czy raczej zabezpieczenia naszych interesów. W dalszej kolejności powinniśmy zaś niezwykle precyzyjnie sformułować stosowne postanowienie umowne – aby żadna ze stron nie miała wątpliwości jakby był charakter prawny przekazanej kwoty.