Zadatek a zaliczka – najważniejsza różnica
Każdy, kto kupował lub sprzedawał nieruchomość (ale również ruchomość taką jak na przykład samochód) spotkał się zarówno z pojęciem zadatku jak i zaliczki. Choć na pierwszy rzut oka te instytucje wydają się być swoimi synonimami to w rzeczywistości charakter prawny tych dwóch instytucji jest odmienny. Czym jest zadatek? Czym jest zaliczka? Jakie są pomiędzy nimi podobieństwa i różnice? Jak skutecznie zastrzec każde z nich w umowie? Przy zakupie lokalu z obciążeniem należy osobno zaplanować rozliczenie ceny i hipoteki.
Zadatek – funkcja i skutki
Zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, został uregulowany w przepisach kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią artykułu 394 kodeksu cywilnego: „§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. § 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. § 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”
Zadatek to kwota pieniężna dawana w czasie zawierania umowy lub w niedługim czasie po jej zawarciu. Co istotne, aby zadatek skutecznie został zastrzeżony, konieczne jest jego przekazanie drugiej stronie. Może to nastąpić zarówno w postaci gotówki jak i w formie bezgotówkowej – przelewem. Jeżeli zadatek nie został przekazany przy zawarciu umowy, trzeba sprawdzić, czy strony uzgodniły późniejszy termin jego przekazania. Sam zapis w umowie, bez faktycznej wpłaty, nie wystarcza do zastosowania skutków zadatku z art. 394 kodeksu cywilnego.
Art. 394 k.c. nie określa sztywnego procentowego limitu zadatku. Wysokość i skutki wpłaty trzeba ocenić w świetle treści umowy, zasad swobody umów oraz ewentualnych przepisów chroniących konsumenta. Nie należy traktować dowolnie wysokiej wpłaty jako automatycznie dopuszczalnego zadatku.
Skorzystanie z ustawowego prawa zatrzymania zadatku albo żądania sumy dwukrotnie wyższej wymaga odstąpienia od umowy z przyczyn uzasadniających te skutki. Formę oświadczenia trzeba ustalić według art. 77 k.c. i umowy: przy umowie pisemnej, dokumentowej lub elektronicznej zasadą jest forma dokumentowa, o ile ustawa lub umowa nie wymaga innej; przy innej formie szczególnej odstąpienie powinno być stwierdzone pismem. Zachowaj dowód dotarcia oświadczenia do adresata w sposób umożliwiający zapoznanie się z treścią.
Jak widać, strony mogą odmiennie zastrzec charakter prawny zadatku, na przykład wprowadzić zasadę zgodnie z którą w określonych przypadkach zwracany będzie zadatek w potrójnej, a nie podwójnej wysokości. Jednak jeśli strony nie zdecydują się na odmienne rozwiązania, wówczas przyjęta zostanie regulacja kodeksowa.
Przykład modelowy, nie opis sprawy klienta: kupujący wpłaca sprzedawcy samochodu 10% ceny jako zadatek. Jeśli sprzedawca z przyczyn, za które odpowiada, nie wykonuje umowy, kupujący może po skutecznym odstąpieniu żądać dwukrotności zadatku. Przy niewykonaniu z przyczyn obciążających kupującego sprzedawca może po odstąpieniu zatrzymać zadatek. Zakładamy brak odmiennych postanowień umowy. Gdy odpowiedzialności nie ponosi żadna strona albo ponoszą ją obie, zadatek podlega zwrotowi bez podwojenia.
Jeśli zaś zadatek został dany, a umowa doszła do skutku, wówczas zostaje zaliczony na poczet świadczenia, do którego zobowiązana była strona która go dała czyli świadczenia pieniężnego. Jeśli jednak zadatek dała strona zobowiązana do spełnienia świadczenia niepieniężnego, wówczas podlega on zwrotowi.
Może się jednak zdarzyć tak, że strony zgodnie decydują się na rozwiązanie umowy, ponieważ jej zawarcie utraciło dla nich na przykład ekonomiczne znaczenie. Wówczas kwota zadatku powinna zostać zwrócona. Tak samo wygląda sytuacja, gdy umowa nie może zostać wykonana i żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności bądź gdy ponoszą ją wspólnie.
Zaliczka – wcześniejsza część zapłaty
Zaliczka, tak samo jak zadatek, to kwota pieniężna. Jej wręczenie może nastąpić zarówno przy zawarciu umowy, jak i na dalszym etapie. Choć zaliczka nie została odrębnie uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego to jej istnienie wynika z przepisów dotyczących wykonywania zobowiązań wzajemnych. Co do zasady, jest to po prostu częściowa zapłata wynagrodzenia we wcześniejszym terminie. Następuje to zazwyczaj w sytuacji, gdy podmiot wykonujący świadczenie niepieniężne potrzebuje środków pieniężnych, aby zrealizować swoje zobowiązanie. Najlepszym przykładem na stosowanie instytucji zaliczki jest choćby umowa o roboty budowlane lub umowa o dzieło, w której wykonawca musi nabyć niezbędne materiały, aby móc zrealizować zlecenie.
W praktyce więc zaliczkę można uznać za formę kredytowania sprzedawcy czy usługodawcy, zaś zadatek – jako formę zabezpieczenia umowy, zwiększającą jej trwałość i zmniejszającą ryzyko tego, że którakolwiek ze stron nie będzie chciała kontynuować realizacji umowy. W sytuacji, w której umowa dochodzi do skutku wówczas zaliczka jest zaliczana na poczet świadczenia głównego.
Przy zwłoce w wykonaniu umowy wzajemnej art. 491 k.c. przewiduje co do zasady wyznaczenie odpowiedniego dodatkowego terminu z zagrożeniem odstąpienia. Nie jest to warunek każdej sytuacji: wyjątki mogą wynikać m.in. z art. 492 i 492¹ k.c., przepisów szczególnych albo skutecznych postanowień umowy. Rozliczenie zaliczki trzeba oprzeć na podstawie zakończenia umowy i wzajemnych roszczeniach; nie ma ona automatycznych skutków zadatku.
Kiedy wybrać zadatek, a kiedy zaliczkę?
Wybór zadatku lub zaliczki zależy od celu i warunków transakcji. Zadatek może zabezpieczać wykonanie umowy, ale skutki zależą od przyczyny niewykonania i uzgodnień stron. Zaliczka jest wcześniejszą zapłatą części świadczenia; nie daje sama przez się prawa do zatrzymania jej ani żądania podwojenia. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 77 i 394.
Jak zapisać zadatek lub zaliczkę w umowie?
Często zdarza się tak, że w przypadku sporu między stronami jedna z nich próbuje dowodzić że wręczony został zadatek, zaś druga strona wskazuje, że była to zaliczka. Aby uniknąć wszelkich sposób dotyczących tej materii poniżej wskazujemy kilka rad, których należy przestrzegać zastrzegając którąś z tych instytucji:
Umowy zawierajmy zawsze w formie pisemnej (wystrzegajmy się formy ustnej);
W sytuacji, w której wpłacamy czy to zadatek czy zaliczkę w formie przelewu – dokładnie opiszmy to w tytule przelewu
W sytuacji, w które zadatek czy zaliczka są wpłacane w formie gotówkowej – odbierzmy pokwitowanie, w którym wskazane zostanie pod jakim tytułem pieniądze zostały przekazane (zadatek/zaliczka)
Przed przekazaniem pieniędzy zweryfikuj księgę wieczystą i dokumenty sprzedającego.
Zadatek i zaliczka – porównanie
| Cecha | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| funkcja | zabezpiecza wykonanie umowy | jest wcześniejszą częścią zapłaty |
| podstawa | art. 394 Kodeksu cywilnego, o ile strony nie ustalą inaczej | postanowienia umowy i zasady rozliczenia świadczenia |
| niewykonanie umowy | możliwe zatrzymanie albo żądanie podwójnej kwoty, gdy spełnione są warunki ustawowe | co do zasady podlega rozliczeniu lub zwrotowi |
Dzięki przestrzeganiu tych rad każda ze stron zawsze będzie miała jasność pod jakim tytułem środki zostały przekazane.
FAQ
Czy zadatek zawsze przepada?
Nie. Skutek zależy od sposobu niewykonania umowy, odpowiedzialności stron, treści umowy i przesłanek wynikających z przepisów.
Czy zaliczka i zadatek to to samo?
Nie. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą, a zaliczka jest co do zasady wcześniejszą częścią zapłaty.
Czy wysokość zadatku jest ustawowo określona?
Nie ma jednej ustawowej stawki procentowej. Kwotę trzeba oceniać w kontekście całej umowy i jej świadczeń.
Jak udowodnić, co zostało wpłacone?
Najlepiej jednoznacznie nazwać kwotę w umowie, tytule przelewu albo pokwitowaniu.
Powiązane materiały
Checklista bezpiecznego rozliczenia
Przed wpłatą: wskaż w umowie, czy przekazywana kwota jest zadatkiem czy zaliczką, określ termin i sposób zapłaty, zachowaj potwierdzenie oraz opisz skutki niewykonania umowy.
Przed wpłatą ustal, czy kwota ma stanowić część ceny, czy pełnić funkcję zabezpieczającą na wypadek niewykonania umowy. Zapisz to jednoznacznie w umowie, wraz z terminem zapłaty i zasadami rozliczenia, aby obie strony znały skutek wcześniejszej wpłaty.
Zadatek i zaliczka w szerszym systemie umów
Sposób przedpłaty powinien odpowiadać charakterowi kontraktu. Porównaj go z rozliczeniami w umowie agencyjnej oraz z zasadami płatności i zakończenia umowy leasingu. Więcej materiałów o umowach i sporach zawiera baza wiedzy.
Przedpłata w harmonogramie całej umowy
Przed wyborem zadatku lub zaliczki rozpisz, co ma nastąpić przed zawarciem umowy końcowej: finansowanie, dokumenty, zgody i sprawdzenie przedmiotu. Przy każdym warunku ustal odpowiedzialną stronę oraz termin. Gdy sprzedawane mieszkanie jest obciążone kredytem, uwzględnij termin zaświadczenia banku, spłaty i wydania dokumentu do wykreślenia hipoteki; przebieg takiej transakcji opisuje usługa sprzedaży mieszkań z kredytem i hipoteką. Nazwanie wpłaty nie rozwiązuje niejasności dotyczących tego, dlaczego transakcja mogłaby nie dojść do skutku.
W projekcie powinny być spójne: kwota wpłaty, jej funkcja, cena końcowa, termin wykonania oraz zasady rozliczenia. Sprawdź także zgodność opisu przelewu z treścią umowy. Jeśli strony uzgadniają zmianę terminu lub warunków, należy jasno określić wpływ tej zmiany na wcześniejszą wpłatę.
Jak udokumentować rozliczenie?
Zachowaj umowę, potwierdzenie zapłaty, korespondencję dotyczącą wykonania i dokumenty wyjaśniające przyczynę ewentualnego niepowodzenia. W sporze znaczenie może mieć rzeczywisty przebieg zdarzeń, a nie tylko określenie użyte w tytule przelewu. Nie przyjmuj automatycznie, że każda rezygnacja jednej ze stron wywołuje identyczny skutek.
Przy zakończeniu transakcji pokaż, jak wcześniejsza wpłata została uwzględniona w cenie. Przy odstąpieniu lub rozwiązaniu umowy ustal podstawę, kwotę i termin rozliczenia. Konkretną ocenę należy oprzeć na treści umowy oraz odpowiednich przepisach Kodeksu cywilnego.
Powiązane decyzje i dalsza analiza
Przy umowie dotyczącej lokalu połącz zasady przedpłaty z badaniem stanu prawnego nieruchomości. Gdy transakcja zależy od banku, sprawdź harmonogram sprzedaży nieruchomości z hipoteką i nowego kredytu.
Więcej o podejściu do analizy przedsiębiorstw: Fabryka Kreatywna – informacje o marce i sposobie pracy.