Wszystko o hipotece i nieruchomościach w hipotece

Wszystko o hipotece i nieruchomościach w hipotece

W dzisiejszej branży nieruchomości, słowo „hipoteka” przewija się niezwykle często. Każdy wie, że oznacza zadłużenie na nieruchomości. Dla niejednej osoby jest też jedyną szansą na to, by mieć własne mieszkanie. Czym dokładnie jest hipoteka, jak powstaje, kto może być wierzycielem, a kto może ją sprawdzić oraz czym jest hipoteka odwrócona i w jaki sposób można ją wykreślić? Z jakimi kosztami wiąże się ustanowienie hipoteki i czy da się ustanowić kilka hipotek na jednej nieruchomości?

Czym dokładnie jest hipoteka?

Hipoteka to uprawnienie, a dokładniej ograniczone prawo rzeczowe. Jest zabezpieczeniem dla wierzyciela jednego lub więcej zobowiązań, jakie ma właściciel nieruchomości wobec niego. Właściciel nieruchomości w hipotece to dłużnik hipoteczny. Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo do odzyskania swojej wierzytelności z zastawionej nieruchomości przed innymi osobistymi wierzycielami dłużnika. Hipoteka jest obciążeniem nieruchomości, co oznacza, że wierzyciel może odzyskać z niej zobowiązanie dłużnika nawet jeśli zmieni się właściciel nieruchomości. Jak to się odbywa? Wierzyciel zajmuje nieruchomość, dokonuje jej sprzedaży i z uzyskanej kwoty pokrywa zobowiązanie dłużnika. Procedura następuje poprzez czynności egzekucyjne wykonywane przez komornika.

Jak powstaje hipoteka?

Hipoteka powstaje zazwyczaj na podstawie umowy. Aby nadać jej ważność, a także możliwość wpisania do księgi wieczystej nieruchomości, umowa musi zostać zawarta w formie pisemnej lub aktu notarialnego. Forma pisemna obowiązuje, gdy wierzycielem jest bank lub SKOK, a forma aktu notarialnego w przypadku, gdy wierzycielem jest jakakolwiek osoba fizyczna czy firma. Istnieje również możliwość powstania hipoteki na podstawie decyzji administracyjnej lub też orzeczenia sądu, ale nie zdarza się to zbyt często. Hipoteka powstaje dokładnie w momencie nie samego podpisania umowy, ale właśnie wpisania do ksiąg wieczystych. Właściciel nieruchomości ma obowiązek poinformować o tym Wydział Wieczystoksięgowy odpowiedniego sądu. Jeśli jednak umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, to wszystkie formalności załatwia notariusz.

Kto może być wierzycielem?

Wierzycielem najczęściej jest bank, dla którego hipoteka jest jednym z najlepszych rodzajów zabezpieczenia kredytów hipotecznych. Wierzycielem może być jednak dowolna firma czy instytucja, na przykład:

  • Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo Kredytowa;
  • jakikolwiek organ administracji państwowej;
  • fundusz inwestycyjny;
  • przedsiębiorstwo prywatne;
  • osoba prywatna;

Tak naprawdę to wierzycielem może być każdy, nawet zwykła osoba, która pożyczyła 100 000 zł sąsiadowi czy komuś z rodziny, znajomemu na założenie firmy czy kupno mieszkania. Dług taka osoba może zabezpieczyć hipoteką na na przykład należącej do pożyczkobiorcy działce budowlanej czy lokalu.

Kto może sprawdzić hipotekę?

Rejestr Ksiąg wieczystych jest w pełni jawny. Oznacza to, że każda osoba może sprawdzić naszą hipotekę. Sprawdzić można zarówno obecność w księdze naszej nieruchomości wpisu o hipotece, jak i jej wartość. Jest to niezbędne dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Dzięki temu, każdy kto chce kupić jakiś dom, mieszkanie czy działkę, ma możliwość dowiedzieć się, czy nieruchomość nie jest zadłużona, a jeśli jest to jak bardzo.

Hipoteka kiedy nie jest się właścicielem – czy to możliwe?

Oczywiście, jest to jak najbardziej możliwe. Hipoteka może zostać ustanowiona na podstawie innego prawa do nieruchomości niż prawo własności. Można ją ustanowić na przykład na użytkowaniu wieczystym, prawie do jednorodzinnego domu w spółdzielni mieszkaniowej czy chociażby na spółdzielczym, własnościowym prawie do lokalu.

Czym jest hipoteka odwrócona?

W Polskim prawie istnieje również coś takiego, jak hipoteka odwrócona. Może to być na przykład pożyczka lub kredyt, który zostanie spłacony po sprzedaży nieruchomości. Powiedzmy, że ktoś otrzymał w spadku dom i zamierza go sprzedać, ale ma on pewne niedociągnięcia, zniszczenia, które powodują obniżenie jego wartości. Decyduje się więc na wyremontowanie, a dopiero później sprzedaż. Bierze w tym celu odwrócony kredyt hipoteczny, dokonuje remontu, a następnie po sprzedaniu domu spłaca kredyt pieniędzmi ze sprzedaży. W drugim przypadku hipoteka odwrócona jest właściwie formą sprzedaży. Nierzadko korzystają z niej osoby starsze, nie mające rodziny, licząc na pokaźny zastrzyk gotówki. W zamian za pieniądze oraz prawo do korzystania z mieszkania do końca życia, godzą się na to, żeby po ich śmierci stało się własnością finansującego, czyli banku. W tej wersji odwrócona hipoteka przyjmuje formę umowy dożywocia.

Czy wierzyciel w razie niespłacenia zobowiązania zawsze zabiera nieruchomość?

Zazwyczaj jest tak, że wierzyciel zajmuje nieruchomość, jeśli nie doczekał się od dłużnika spłaty zobowiązania. Wtedy sprzedaje nieruchomość, najczęściej oddając ją na licytację i z uzyskanych pieniędzy pokrywa zobowiązanie dłużnika. Jednak nie zawsze wierzyciel musi dokonać zajęcia nieruchomości i jej sprzedaży. Zadłużony właściciel samodzielnie może dokonać sprzedaży nieruchomości i jest to dla niego zdecydowanie korzystniejsze rozwiązanie, gdyż ma szansę znaleźć ofertę o wiele lepszą cenowo. Właścicielom nieruchomości zawsze na tym zależy, gdyż wierzyciel zabiera z całej uzyskanej ze sprzedaży kwoty tylko tyle, ile winny jest mu jeszcze dłużnik, a reszta pieniędzy pozostaje w rękach właściciela.

Sprzedaż nieruchomości a hipoteka

Wielu osobom może się wydawać, że po sprzedaży nieruchomości hipoteka zniknie. Nic bardziej mylnego. Hipoteka pozostaje na nieruchomości dopóki zadłużenie nie zostanie uregulowane. Wierzyciel wciąż ma możliwość ściągnięcia należności poprzez wymuszenie sprzedaży nieruchomości na nowym właścicielu. Należy więc zawsze pamiętać o tym, że można, a nawet trzeba zawsze sprawdzić nieruchomość, którą chce się nabyć, w księdze wieczystej. Decydując się na kupno nieruchomości obciążonej hipoteką należy mieć na uwadze to, że wierzyciel odezwie się do nowego właściciela w sprawie spłaty zadłużenia, które na niej ciąży. Nowy właściciel nie może się tłumaczyć, że nie wiedział o istnieniu hipoteki, gdyż, jak zostało wyżej wspomniane, może sprawdzić ją w księdze wieczystej.

Hipoteka umowna i przymusowa

Biorąc kredyt mieszkaniowy można spotkać się z pojęciem hipoteki umownej. Oznacza ona, że obie strony, czyli kredytobiorca oraz bank godzą się na warunki jej założenia. Hipoteka przymusowa natomiast może powstać bez wiedzy i woli właściciela mieszkania. Przykładowo, firma budowlana, która była podwykonawcą u nieuczciwego dewelopera może założyć taką hipotekę. Dlatego zanim podpisze się umowę deweloperską, należy dokładnie przeczytać ją i zapoznać się z istotnymi zapisami związanymi z prawami i obowiązkami, których spełnienie leży po obu stronach. Hipoteka przymusowa może również pojawić się w przypadku rynku wtórnego. Wierzyciel może ubiegać się o wpis nieruchomości dłużnika do hipoteki bez jego wiedzy i zgody, na spłatę nieuregulowanych należności.

Hipoteka w spółce

Spółki to formy prowadzenia działalności gospodarczej, w których działalność prowadzi dwóch lub kilku wspólników. Spółki mają możliwość zarówno nabywania i sprzedaży nieruchomości, jak i zaciągania kredytów – na przykład na budowę czy zakup siedziby, zakup maszyn, materiałów itp. Nic nie stoi na przeszkodzie, by był to kredyt hipoteczny z hipoteką ustanowioną na nieruchomości należącej do spółki. Są jednak pewne różnice prawne, wynikające z różnorodności rodzajów spółek. W spółkach osobowych to wspólnicy odpowiadają za zobowiązania swoim własnym majątkiem, więc hipoteka może zostać ustanowiona na nieruchomości należącej do jednego wspólnika. Natomiast w przypadku spółek kapitałowych, gdzie wspólnicy nie ponoszą odpowiedzialności za zobowiązania, spoczywa ona na majątku należącym do samej spółki. Tutaj więc hipoteka będzie na nieruchomości należącej do spółki, a nie konkretnego dłużnika. Jednak w przypadku niewypłacalności spółki kapitałowej, wierzyciel może zająć majątek nawet prezesa spółki.

Jak wykreśla się hipotekę?

Wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych jest możliwe dopiero w momencie, gdy zostanie spłacone zadłużenie. Nigdy nie dzieje się to automatycznie. Trzeba tego dokonać samodzielnie nawet wtedy, gdy wierzycielem był bank. Właściciel nieruchomości musi przedłożyć dowód spłaty zobowiązania, uiścić opłatę za wpis oraz złożyć wniosek o likwidację wpisu na formularzu KW-WPIS.

Koszty ustanowienia hipoteki

Nie da się podać dokładnej kwoty kosztów, jakie trzeba ponieść ustanawiając hipotekę na nieruchomości. Jeśli ustanawia się hipotekę w formie aktu notarialnego, trzeba zapłacić taksę notarialną, której wysokość zależy od wysokości hipoteki. Do tego dochodzą jeszcze koszty wpisania hipoteki do ksiąg wieczystych oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Ustanowienie hipoteki jest więc dość kosztowne.

Czy da się ustanowić kilka hipotek na jednej nieruchomości?

Oczywiście istnieje taka możliwość. Jest to ważne szczególnie dla wierzycieli, gdyż w momencie spłaty przez dłużnika należności wpisanej jako pierwszej nie zawsze kolejni zostaną automatycznie przesunięci do góry. Może tak się stać, gdy właściciel nieruchomości weźmie kolejny kredyt hipoteczny i wpisze go w miejsce, które zwolniło się po spłaconym. Potencjalne wierzytelności mogą więc pozostać na dalszych pozycjach w kolejności regulowania ich w razie egzekucji.

Hipoteka cieszy się bardzo dużym uznaniem banków. Trudno o lepsze zabezpieczenie udzielanych zobowiązań. Natomiast osoba chcąca skorzystać z kredytu hipotecznego powinna wiedzieć, że taki kredyt można otrzymać na naprawdę dużą sumę, ale zależy to od wartości nieruchomości, której suma kredytu nie przekracza. Na koniec warto jeszcze raz przypomnieć – sprawdzajmy dokładnie nieruchomości, które chcemy zakupić, pod kątem hipoteki, która może na nich ciążyć, bo możemy wpaść w poważne kłopoty.

Tagi: , , , ,

Leave a reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Publikując komentarz przekazujesz nam swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, numer IP, swój adres mail . Podanie tych danych jest dobrowolne – Widoczny na stronie będzie wyłącznie podpis oraz data opublikowania komentarza . Administratorem Twoich danych osobowych stanie się:

WELCOME2INVEST.COM LTD

z siedzibą w :

220C BLYTHE ROAD
LONDON
UNITED KINGDOM
W14 0HH
Company No. 09057406
Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na komentarz i nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail. będziemy je przechowywać wyłącznie przez okres publikacji komentarza – po tym okresie zostaną usunięte. W każdym czasie możesz się również zwrócić do nas z żądaniem sprostowania lub usunięcia swoich danych osobowych , wniesienia sprzeciwu, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: biuro@fabrykakreatywna.com Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.